1.违反法律、行政法规规定的，如土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;
2.未按合同约定付清全部土地价款的;
3.按土地价款缴纳比例分割申请登记的;
4.申请登记的土地权利超过规定期限的;
5.无合法用地批准等土地登记申请要件的;
6.对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的;
7.协议出让地价低于出让底价的;
8.违反规划改变土地用途的;
9.未办理土地使用权登记而设定抵押的;
10.异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的;
11.查封登记解除前申请办理抵押登记等。
12.存在尚未解决的权属争议的，对有权属争议的土地，应该在依法解决争议之后进行登记。申请登记的不动产权利超过规定期限的，包括超过耕地、草地、林地等土地承包经营权的期限;建设用地使用权的期限;海域使用权的期限;地役权的期限;抵押权的期限等。法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
1、购房前要认真查验两证
(1)购房者签合同前应查看清楚开发商提供的《国有土地使用证》正本的记事栏中，有无土地被抵押的标注。如果开发商是以部分土地使用权和部分在建工程进行抵押的，购房人应注意查清自己购买的房产是否属于已抵押的部分。
目前存在的问题是，由于个别开发商未能按期偿还银行贷款，使银行不愿放弃其在开发项目上设置的抵押权，导致购房人无法顺利取得《房屋所有权证》。从而使买卖双方产生不少争议甚至诉讼。
(2)查验《商品房预售许可证》，在商品房预售许可证背面印有可销售范围，如楼栋、楼层、房号、总共多少平方米等。购房者在购买商品房时，一定要认清商品房的楼牌号是否在销售许可证的范围内，如果不在，说明该房属于超建房屋。
超建房屋是违法的，购买后是无法办理产权的。
2、签好《购房合同》
(1)《购房合同》中要有专门条款对房屋产权和房产证相关内容有所约定，不仅要约定具体办理的期限，还要约定不能按时办理的处理办法。如因开发商的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，购房者有权退房。
(2)对于期房，可以根据合同约定的商品房交付使用之日作为起点，计算90日。对于现房，可以根据销售合同签订之日作为起点，计算90日。
(3)退房违约金要明确。
3、将办理转移登记的方式、日期做好约定
(1)房屋交付后可以按以下方式办理转移登记：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记;购房者自行办理房屋权属转移登记;购房者同意委托第三人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。
(2)如因开发商的责任，购房者未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，购房者有权退房。购房者退房的，开发商应当退还全部已付款，并向购房者支付违约金。
